Инвестиционная привлекательность Афин

Греция регулярно входит в списки лучших мест для экспатов в 2025 году: страна привлекает теплым климатом, доступными ценами и высоким уровнем жизни. Иностранцы рассматривают Грецию как перспективное направление для инвестиций благодаря стабильной экономике и активному росту городской инфраструктуры.

Афины — один из основных городов для инвестиций в недвижимость не только в Греции, но и в Европе. В отличие от других европейских столиц, входной порог здесь остается доступным, а рынок продолжает расти.

Рассказываем, почему Афины популярны у инвесторов, какие районы города — самые востребованные и во сколько обойдется покупка недвижимости в столице Греции.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Афин?

Афины — современный динамичный мегаполис на берегу Средиземного моря, который пользуется спросом на недвижимость у самых разных категорий людей: туристов, бизнесменов, местных жителей. Это одна из немногих европейских столиц, где можно приобрести недвижимость за относительно невысокую стоимость, и при этом получить актив, который будет стабильно расти в цене.

В 2024 году цены на жилье в греческой столице выросли на 9,1%, а в прибрежном Пирее — на 28,9%. В отличие от курортных регионов и островов, в Афинах нет сезонных спадов в аренде и спрос остается высоким круглый год. Инвестиции в строящуюся недвижимость считаются особенно прибыльными, поскольку стоимость объекта может вырасти на 10-25% еще до завершения строительства.

Значительный рост цен на жилье в Афинах повлиял и на стоимость аренды. За последние несколько лет средняя цена квартир в столице и ближайших пригородах выросла в полтора-два раза. Расширение краткосрочной аренды через сервисы вроде Airbnb сократило предложение долгосрочного жилья, что дополнительно поднимает цены.

Спрос на квартиры в престижных районах с университетами, международными компаниями и развитой инфраструктурой многократно превышает предложение. Этот дефицит усложняет жизнь арендаторам, но играет на руку инвесторам: увеличивает доходность вложенных средств и уменьшает срок окупаемости. Кроме того, они могут воспользоваться налоговыми льготами от государства и получить освобождение от подоходного налога на 3 года для объектов, сдаваемых в долгосрочную аренду — при выполнении определенных условий.

Власти Греции активно инвестируют в благоустройство и развитие городской среды. Одним из ключевых проектов является масштабная реконструкция Афинской Ривьеры, на которую выделено более €10 миллиардов: эти средства будут направлены на строительство современных марин, парковых зон, новых отелей. Запланировано создание конференц-центра Metropolitan в Афинах. В 10 километрах от центра Афин, на месте бывшего аэропорта, разворачивается грандиозное строительство парка The Ellinikon. Он станет крупнейшим прибрежным «умным» городом в Европе, объединяя жилые районы, бизнес-офисы, культурные объекты, образовательные центры, самый высокий небоскреб страны и самый большой парк в Южной Европе.

Ожидается, что эти проекты привлекут не менее 1 миллиона новых туристов ежегодно, что создаст дополнительный спрос на рынке аренды. Развитие инфраструктуры создаст условия для устойчивого роста цен на недвижимость.

Особенно востребованными Афины станут для покупателей элитной недвижимости, привлекая крупных инвесторов в рамках греческой программы «золотой визы». С августа 2024 года новые правила требуют минимальных инвестиций в размере €800 000 для объектов недвижимости, расположенных в ключевых регионах, в том числе — в Афинах. При этом, в столице много старых коммерческих зданий, которые застройщики выкупают и переоборудуют в современные жилые комплексы — проекты, соответствующие обновленным требованиям «золотой визы» с минимальным порогом инвестиций — €250 000, что позволяет инвесторам реализовать и более экономные решения. 

Греческая «золотая виза» остается одной из самых привлекательных схем получения ВНЖ за инвестиции в Европе, предлагая доступ к Шенгенской зоне и потенциальный путь к гражданству ЕС.

В портфолио Astons – множество объектов, которые отвечают всем необходимым требованиям и позволят инвестору принять участие в программе на наиболее выгодных условиях.

Стоимость недвижимости в Афинах

Средняя стоимость жилья в Афинах составляет €2 000–€4 500 за 1 м², что существенно ниже, чем в других европейских столицах. Для сравнения, в Париже 1 м² обойдется в €14 900, в Амстердаме — в €8 385, а в Лиссабоне — €5 000. Разница в ценах на элитную недвижимость также значительна. В Афинах и окрестностях можно найти новые объекты стоимостью от €4 000-7 000 за 1 м², в то время как в Париже цена в этом же сегменте может достигать €60 000 за 1 м².

По данным Spitogatos Property Index, в I квартале 2025 года увеличение арендных ставок зафиксировано почти во всех регионах Греции, и Афины традиционно входят в топ-3 локаций с самым высоким ростом. Стоимость 1 м², в зависимости от района, колеблется от €10-12 до €20-22. 

При этом, Афины — одна из самых выгодных столиц в Европе для арендаторов: снять меблированные апартаменты с хорошим ремонтом в престижном районе с 1 спальней можно за €1000 в месяц. Похожие цены можно найти только в Будапеште и Турине. Для сравнения, в Амстердаме, самой дорогой с точки зрения аренды европейской столице, средняя стоимость аналогичного жилья составляет €2 400 в месяц, в Лондоне — €2 200, в Париже — €1 450, Мадриде — €1325.

Лучшие районы для покупки недвижимости в Афинах

Афины – город с богатой историей и яркой современной жизнью. Чтобы сделать правильный выбор и купить недвижимость в оптимальном районе города, важно понимать его географию и особенности. 

Большие Афины — это не только исторический центр, но и обширная территория, включающая в себя пригороды, прибрежные зоны и более отдаленные районы. Каждый из них обладает своей атмосферой, инфраструктурой и, конечно же, разными ценами на недвижимость.

Центральные районы

Центральные районы Афин — это не только культурное и историческое наследие, но и возможность для выгодных инвестиций. Развитая туристическая инфраструктура, постоянный поток гостей и динамично растущий рынок аренды делают город привлекательным для владельцев недвижимости. Вне зависимости от стратегии — покупка для перепродажи, сдачи в аренду или под личное использование — в Афинах можно найти разнообразные варианты с высоким потенциалом доходности.

Центральные районы Афин остаются одними из самых востребованных у инвесторов, несмотря на то, что средняя цена за квадратный метр достигает €2 500 — +5,21% в годовом исчислении. При этом, арендная плата в некоторых локациях региона поднялась за аналогичный период на 100%.

Плака. Самый туристический район, «квартал богов», расположенный у подножия Акрополя. Он очаровывает узкими улочками, традиционными тавернами, сувенирными лавками и красивыми особняками в неоклассическом стиле. Стабильный туристический поток гарантирует высокую доходность от краткосрочной аренды и стабильный спрос на недвижимость.

Средняя стоимость жилья: €5550 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €17,75 в месяц за 1 м².

Монастираки. Район, известный своим колоритным блошиным рынком и эклектичной архитектурой, сочетающей османские, неоклассические и современные элементы. Близость к главным достопримечательностям делает его привлекательным для инвесторов.

Средняя стоимость жилья: €4197 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €19,02 в месяц за 1 м².

Псири. Богемный квартал, переживающий период активного развития, с множеством баров, кафе и художественных галерей. Считается одним из самых перспективных районов для инвестиций в недвижимость.

Средняя стоимость жилья: €3786 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €18,76 в месяц за 1 м².

Колонаки. Престижный район, известный своими бутиками, фешенебельными ресторанами и элитными жилыми комплексами. Стабильно высокая стоимость жилья делает его привлекательным для долгосрочных инвестиций.

Средняя стоимость жилья: €5723 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €19,25 в месяц за 1 м².

Тисио. Спокойный район, граничащий с Акрополем, с множеством пешеходных улиц с уютными кафе и художественными галереями. Подходит для долгосрочной аренды.

Средняя стоимость жилья: €4360 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €13,68 в месяц за 1 м².

Гази. Центр ночной жизни и арт-пространств, с культурным центром Технополис на месте бывшего газового завода. Высокий спрос на аренду делает его перспективным районом для инвестиций.

Средняя стоимость жилья: €2234 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €10,36 в месяц за 1 м².

Прибрежные районы

Южное побережье Аттики — это сочетание роскоши, комфорта и развитой инфраструктуры в непосредственной близости от центра Афин. В лучших районах Афинской Ривьеры расположены эксклюзивные жилые комплексы с премиальными условиями для жизни и инвестиций. Благодаря стабильному спросу на элитное жилье, собственная недвижимость в Алимосе, Глифаде, Вуле и других районах Афинской Ривьеры становится надежным активом, который быстро растет в цене: с 2019 по 2024 год недвижимость в Алимосе подорожала на 66%, в Глифаде на 69,2%, а в Вуле, Вари и Вульягмени на 80,4%. 

Пирей. Ключевой транспортный узел Средиземноморья и крупнейший порт Греции, сердце Афинской Ривьеры. Этот район – востребованная локация как для жизни, так и для инвестиций. В Пирее расположено большое количество офисов международных судоходных и логистических компаний, Университет Пирея — один из самых популярных и надежных греческих вузов: все это гарантирует высокий спрос на аренду апартаментов в течение всего года. Район находится в стадии активной модернизации и трансформации, сохраняя при этом свою самобытную морскую атмосферу.

Средняя стоимость жилья: €4500 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €12 в месяц за 1 м².

Глифада. Престижный прибрежный район с современными жилыми комплексами, широкими проспектами, модными бутиками и ресторанами. Глифаду часто называют Жемчужиной Афинской ривьеры, она привлекает своими благоустроенными пляжами, гольф-клубом, роскошными ресторанами и отличной инфраструктурой.

Средняя стоимость жилья: €7000 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €16 в месяц за 1 м².

Вари, Вула, Вулиагмени. Самые престижные и дорогие прибрежные районы, расположенные к югу от Афин. Они известны своими роскошными виллами, элитными отелями, живописными бухтами и кристально чистым морем. Сюда едут за спокойной расслабленной атмосферой и высоким уровнем жизни.

Средняя стоимость жилья: €5800-7000 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €17-20 в месяц за 1 м².

Палео Фалиро. Комфортный и востребованный район греческой столицы, удобно расположенный в 10 минутах от центра Афин и порта Пирей. Палео Фалиро – это аутентичная греческая архитектура с узкими улочками, близость к городу и пляжу, протяженная набережная, парк Флисвос и современная яхтенная марина. Развитая транспортная сеть, многочисленные магазины, престижные образовательные учреждения и развитая туристическая инфраструктура делают район привлекательным для жизни. Кроме того, Палео Фалиро — перспективное направление для инвестиций и для тех, кто ценит аутентичность, качество жизни и стабильный доход.

Средняя стоимость жилья: €4000 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €10-12 в месяц за 1 м².

Алимос. Прибрежный район в 9 км от центра столицы с развитой инфраструктурой. В Алимосе расположены яхтенные марины, в том числе Марина Алимос — одна из крупнейших яхтенных стоянок в Греции. Здесь длинная береговая линия с чистыми пляжами, несколько престижных международных школ, медицинских центров.

Средняя стоимость жилья: €3000 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €9 в месяц за 1 м².

Эллинико. Район, находящийся в стадии масштабного преображения благодаря проекту The Ellinikon. В будущем он станет одним из самых перспективных районов Афин — современным городом с жилыми комплексами, бизнес-центрами, парками и культурными объектами.

Средняя стоимость жилья: €4500-8000 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €10 в месяц за 1 м².

Варкиза и Сунио. Эти районы, расположенные дальше от центра Афин, с более спокойной и уединенной атмосферой. Варкиза известна своими пляжами и ресторанами, а Сунио – историческим храмом Посейдона на мысе Сунион, откуда открываются захватывающие виды на Эгейское море.

Средняя стоимость жилья: €5000-6000 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €11 в месяц за 1 м².

Районы с перспективным ростом

При выборе недвижимости в Афинах многие инвесторы ориентируются на уже известные и популярные районы. Однако не стоит забывать, что афинский рынок недвижимости динамичен и постоянно меняется. Помимо традиционно востребованных локаций, есть районы, которые переживают новый виток развития или обладают скрытым потенциалом, предлагая инвесторам хорошие возможности для роста капитала.

Кифисия. Один из самых престижных и востребованных районов Афин в 13 км от центра. Его традиционно выбирает бизнес-элита, экспаты с семьями, ориентированные на высокое качество жизни и образование международного уровня. Кифисия – одна из самых зеленых зон в черте города, с развитой инфраструктурой, высоким уровнем безопасности и малоэтажной застройкой. Это привлекательный район для инвестиций, где стабильный рост цен на недвижимость и ограниченность предложения гарантируют доходность. Высокий спрос на аренду и возможность модернизации старых домов делают район особенно интересным для долгосрочных вложений.

Средняя стоимость жилья: €4200 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €10-12 в месяц за 1 м².

Таврос. Район с высоким потенциалом к югу от исторического центра — до Акрополя всего 2,5 км. В последние годы здесь активно развивается инфраструктура, появляются новые жилые комплексы. Близость к центру и транспортная доступность делают Таврос привлекательным для тех, кто ищет более доступное жилье.

Средняя стоимость жилья: €2200 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €8-10 в месяц за 1 м².

Кипсели. Район с богатой историей и разнообразным культурным ландшафтом, расположенный к северу от центра Афин. Комфортное место для отдыха и жизни рядом с пешеходным бульваром Фокионос Негри с кафе и барами, обновленным муниципальным рынком и удобными транспортными развязками. Характеризуется плотной жилой застройкой, множеством небольших магазинов, кафе и парков.

Средняя стоимость жилья: €2000 за 1 м².

Средняя стоимость аренды: €6-7 в месяц за 1 м².

Условия покупки недвижимости в Афинах

Помимо стоимости самой недвижимости, нужно учитывать сопутствующие расходы:

• Налог на передачу права собственности — 3,09% от стоимости недвижимости. НДС на территории всей страны заморожен с 2020 года — это сделано в качестве поддерживающей меры для рынка недвижимости.
• Пошлина за регистрацию в кадастре — от 0,6% от стоимости недвижимости.
• Нотариальный сбор — от 1,5% от стоимости недвижимости.
• Услуги адвоката — 2-4% от стоимости недвижимости.
• Иммиграционные сборы (при получении ВНЖ) — от €2000 на основного заявителя и €150 на члена семьи старше 18 лет.
• Пошлина за выпуск карты ВНЖ — €16 на каждого заявителя.
• Нотариальная доверенность — от €150.
• Переводы документов — от €150.
• Страховка — от €150 на человека.

Также стоит обратить внимание на следующие моменты:

• В Греции площадь недвижимости измеряется по внешнему периметру, включая толщину стен. Поэтому фактическая площадь жилья может быть меньше, чем указано в документах.

В начале 2026 года в Греции будет запущен единый реестр недвижимости. Это устранит расхождения в площади объектов и упростит процесс купли-продажи. Благодаря использованию кадастровой информации в качестве единого стандарта, государственные службы смогут работать оперативнее, сократится бюрократия, а расчет налогов и сборов (например, ENFIA и муниципальных платежей) станет прозрачнее.

• Иностранцам запрещено покупать недвижимость вблизи военных баз и границ. В пограничных регионах необходимо получить разрешение Министерства обороны.
• Владельцы недвижимости в Греции обязаны платить ежегодные налоги на недвижимость:
  • подоходный налог на доходы от аренды — 15-45% в зависимости от суммы дохода;
  • если недвижимость оформлена на юридическое лицо, ставка корпоративного налога составляет 22%;
  • ежегодный налог на недвижимость (ENFIA) — от €0,1 до €13 за 1 м², в зависимости от местоположения, площади и возраста объекта. Дополнительная надбавка — 0-1,5% для физлиц, 0,55% для юрлиц;
  • муниципальный налог — 0,025-0,035% от кадастровой стоимости.

Объем коммунальных платежей зависит от площади недвижимости и муниципалитета. Средняя сумма за апартаменты до 100 м² в месяц — €200-300.

Программа ВНЖ через недвижимость в Греции

Греческая «золотая виза» — один из самых доступных способов легализации в Европе. За 3-6 месяцев можно получить 5-летний возобновляемый ВНЖ для себя и всей семьи, при минимальном пороге входа от €250 000. Необходимо сохранять недвижимость в собственности на протяжении всего срока действия ВНЖ. Продажа объекта без замены на аналогичный делает невозможным продление статуса.

По условиям программы в стране действует две зоны с разным порогом входа для инвесторов:

• от €800 000 — в Афинах, всей Аттике, в Салониках, на Миконосе, Санторини, Крите, Родосе и других греческих островах с населением от 3100 человек;
• от €400 000 — во всех остальных регионах страны.

Купить можно 1 объект недвижимости от застройщика с площадью от 120 м².

Минимальный порог входа в €250 000 сохранен для недвижимости, которая:

• Имеет историческую или культурную ценность и нуждается в реставрации. В этом случае, все ремонтные работы инвестор должен завершить в течение 5 лет — это обязательное условие для первого продления ВНЖ через 5 лет.
• Переводится из коммерческого фонда в жилой. В этом случае застройщик выкупает здание и полностью его реконструирует своими силами в соответствии с действующими требованиями к безопасности и энергоэффективности. По сути, инвестор вкладывает средства в будущий проект, получая в итоге современную отремонтированную квартиру в новом жилом комплексе, не уступающем новостройкам. 

Таких объектов больше всего в регионе Аттика и в Афинах, а это означает, что инвестор получает возможность оформить греческий ВНЖ и получить недвижимость в столице за минимальную сумму.

В обоих случаях нет требований к размеру и положению недвижимости: она может находиться в любом регионе страны и быть любого размера. 

Участники программы должны быть совершеннолетними, не являться гражданами Греции или любой из стран Евросоюза, не иметь судимостей и оформить местную медицинскую страховку. Вместе с основным инвестором в заявлении можно указать супругу или супруга, детей до 21 года и родителей обоих супругов.

У «золотой визы» Греции нет требований к постоянному проживанию в стране: приехать можно всего один раз для сдачи биометрических данных. А это означает, что инвестор не обязан переезжать в Грецию, менять налоговое резидентство и переносить сюда центр своих жизненных интересов, если у него нет таких целей. 

Резиденты Греции имеют право путешествовать по странам Шенгенского соглашения, не открывая визы, вести бизнес в Европе, получить доступ к услугам местных банков, современной медицине и качественному образованию. Помимо этого, обладатели европейского ВНЖ могут разморозить активы и оптимизировать налогообложение, а в будущем, при выполнении определенных условий, претендовать на получение греческого гражданства. 

К тому же, вместе со статусом резидента, инвестор получает собственную резиденцию на Средиземноморье, которую можно использовать для личного проживания или сдавать в долгосрочную аренду, стабильно получая доход в размере 4-6% годовых. Это надежный «план Б» на случай чрезвычайных происшествий для всей семьи, инструмент, расширяющий список личных свобод и возможностей.

На текущий момент Правительство Греции приостановило прием заявлений от граждан России и Беларуси, но при наличии второго гражданства принять участие в программе возможно. Компания Astons предлагает комбинированную программу, которая включает в себя получение паспорта Вануату + ВНЖ Греции по фиксированной стоимости от €400 000. Обратитесь к нашим специалистам за бесплатной консультацией, чтобы узнать подробности.

FAQ