Обзор рынка недвижимости Греции

Греческий рынок недвижимости переживает подъем. Стабильная экономическая ситуация, растущий туристический поток, приток иностранных инвестиций и дефицит предложения позволяют инвесторам получать стабильный доход от аренды (4-6% в год) и рассчитывать на увеличение стоимости актива в долгосрочной перспективе. Эксперты считают, что подобные тенденции в экономике в ближайшее время сохранятся.

В этой статье собрали все о греческом рынке недвижимости: разбираем ключевые факторы, которые на него влияют и рассказываем, стоит ли покупать недвижимость в Греции в 2025 году.

Обзор рынка недвижимости

Состояние экономики и прогнозы экспертов

По данным журнала The Economist, экономика Греции третий год подряд входит в топ-3 самых быстрорастущих экономик в мире. Повышение кредитного рейтинга страны агентством S&P Global Ratings до «BBB» свидетельствует об устойчивой фискальной политике и том, что Греция грамотно распоряжается финансами. Это, в свою очередь, укрепляет доверие инвесторов и международных партнеров и создает благоприятную почву для дальнейшего развития рынка недвижимости.

Приток иностранных инвестиций

Интерес зарубежных инвесторов к греческой недвижимости продолжает расти. В 2024 году чистый приток иностранных инвестиций достиг €2,75 млрд — из них почти треть приходится на страны ЕС; а за последние два года эта цифра составила €4,9 млрд.

Наибольшим спросом пользуется недвижимость в Афинах и Аттике, в Салониках и Халкидики, а также на популярных островных курортах – на Кикладах и Ионических островах. Основной интерес сосредоточен на квартирах и апартаментах — около 64% запросов, а виллы и таунхаусы занимают второе место — 19,4%.

Основные действующие лица на греческом рынке недвижимости — инвесторы из Кипра и Турции: киприоты принесли экономике Греции почти €320 млн за 2024 год, что на 126% больше, чем в 2023 году. Рост спроса со стороны граждан Турции составил 174% по сравнению с 2023 годом и рекордные 380% — по сравнению с 2022 годом.

Рост цен и арендных ставок

Цены на недвижимость в Греции стабильно растут. По данным Банка Греции, в 2024 году прирост составил 6,6% по всей стране, а за последние 10 лет цены выросли более чем на 60%. Европейское банковское управление прогнозирует умеренный рост цен на жилье в Греции в 2025 году на 4,4%, с последующей стабилизацией темпов роста — около 3,4% в год в 2025-2027 годах. Среди лидеров по темпам роста традиционно находятся Афины и Салоники.

Аналогичная тенденция наблюдается и на рынке аренды, где увеличение арендных ставок зафиксировано почти во всех регионах страны. Лидируют Киклады; далее следуют южные и северные пригороды Афин, центр столицы и Халкидики. 

Активное развитие краткосрочной аренды сокращает предложение долгосрочного жилья, что влияет на рост цен. Спрос на жилье в престижных районах с развитой инфраструктурой и близостью к университетам и международным компаниям значительно превышает предложение.

Вот средние цены за 1 м² жилой недвижимости в разных регионах Греции.

* Источник: https://www.spitogatos.gr/ 

Новые правила для краткосрочной аренды в Европе

С 1 июля 2028 года в ЕС вводится НДС на краткосрочную аренду (до 30 ночей), независимо от дополнительных услуг. Цель – унификация налогов и выравнивание конкуренции с отелями. Предположительно, ставка НДС составит 10%. Арендодателям придется пройти налоговую регистрацию, сдавать ежегодную отчетность, вести бухгалтерию.

Онлайн-платформы (Airbnb, Booking и т.д.) обязаны будут проверять регистрацию арендодателей как налогоплательщиков, вести электронный документооборот, а в некоторых случаях — удерживать НДС. Ожидается, что это повлияет на рост цен для арендаторов, что в свою очередь может временно снизить спрос и доходность от аренды в сезон. Тем не менее, при должной подготовке инвесторы смогут сохранить привычную доходность от курортной недвижимости после введения НДС: для этого нужно будет следить за уровнем загрузки, развивать дополнительные услуги и корректировать ценовую политику с учетом налога.

Обратите внимание: владельцы «золотой визы», приобретающие недвижимость в рамках программы после 1.09.2024 года, не могут сдавать ее в краткосрочную аренду.

Рост строительной активности

В 2024 году в Греции наблюдался рост строительной активности. Количество выданных разрешений на строительство увеличилось почти на 15%: это эквивалентно почти 7,3 млн м² площадей. Здесь также лидируют Афины, второе место занимает Центральная Македония. На третьем месте — Крит.

Рост туризма 

Греция становится одним из ведущих туристических направлений в мире: в 2024 году страну посетило более 35 миллионов иностранцев, а в 2025 году Греция готовится установить новый рекорд. Авиакомпании увеличивают число рейсов: традиционными лидерами снова стали Великобритания, Германия и Италия. Растет интерес со стороны туристов из США, Израиля, Саудовской Аравии и Армении. При этом, страна активно продвигает менее известные локации, стремясь к более равномерному распределению туристических потоков. Это создает новые инвестиционные возможности в регионах, которые ранее находились в тени популярных островов.

Где лучше покупать недвижимость в Греции

Афинская недвижимость — это выгодное сочетание доходности и стабильности с перспективами долгосрочного роста. Цены стабильно растут, но остаются доступными, особенно по сравнению с другими европейскими столицами. Спрос на аренду жилья остается в столице не подвержен сезонным колебаниям, характерным для греческих островов. 

Стоимость недвижимости в Афинах выросла в 2024 году на 9,1%, а в некоторых пригородах, например в Пирее – на 28,9%. Особенно выгодны вложения в строящиеся и реконструируемые объекты, так как стоимость объекта может вырасти на 10-25% до момента сдачи. К тому же, такая недвижимость подходит для участия в программе «золотой визы» Греции за минимальную цену в €250 000 — об этом мы расскажем подробнее далее. 

В городскую среду вкладываются значительные средства: особенно заметна эта тенденция в районе Афинской Ривьеры. Модернизация включает в себя строительство марин, парков и отелей, что повышает привлекательность города для жизни и инвестиций. По сравнению с другими европейскими столицами, цены на недвижимость в Афинах остаются конкурентоспособными. Для сравнения, средняя цена за 1 м² в центре Афин — €2300-€3000, в зависимости от расположения. В Барселоне эта цена составляет €4000-€5500, в Лиссабоне — €3900-€6400. 

Греческая столица входит в число самых выгодных европейских городов для арендаторов. Арендовать однокомнатную квартиру в Афинах можно за €650-€1000 в месяц, в Барселоне — €1000-€1350, в Лиссабоне — €1070-€1390, в Берлине — €920-€1230. 

Популярные районы для инвестиций в столице

Центральные Афины. Этот район пользуется высоким спросом среди иностранных покупателей, которые заинтересованы в доходной недвижимости и получении вида на жительство в Греции. Здесь активно переоборудуют старые коммерческие здания в современные жилые комплексы, соответствующие требованиям программы «золотой визы». Афины – столица Греции, расположенная на берегу Эгейского моря. Население составляет более 3 млн человек. Это культурный, экономический и туристический центр с развитой инфраструктурой и динамичной жизнью.

Пирей. Пирей – пригород Афин с крупнейшим портом на Средиземноморье, откуда отправляются круизы на соседние острова и в другие европейские страны. В городе отличная инфраструктура, а до центра столицы можно добраться за 15-20 минут на машине или на метро. Пирей привлекает инвесторов и бизнесменов.

Глифада, Вула, Вари, Вульягмени. Фешенебельные пригороды, расположившиеся на Афинской Ривьере. Здесь находятся роскошные отели, чистейшие пляжи и лучшие поля для гольфа в Греции. Это жемчужины южного побережья, которые привлекают живописной природой и размеренной жизнью. Вулиагмени – самая дорогая локация в Аттике, где средняя арендная ставка достигает €20/м². Для сравнения в конце 2024 года средняя арендная ставка в центре Афин составляла €13–14/м², а в престижном Колонаки — €16–17/м².

Кифисия, Халандри. Северные пригороды Афин — фешенебельные локации в непосредственной близости от столицы. Здесь более прохладный климат, больше зелени, парков, садов. Их выбирают состоятельные экспаты — за хорошую экологию, уют, отличную инфраструктуру и более спокойный темп жизни, чем в Афинах.

Почему Греция — это перспективное направление для инвестиций в недвижимость

Греческая экономика демонстрирует устойчивый рост, а туристический сектор активно развивается. Спрос на недвижимость стабильно превышает предложение, создавая благоприятные условия для инвестиций. При этом цены на недвижимость и жизнь в Греции остаются конкурентоспособными по сравнению с другими европейскими странами.  Для сравнения, средняя цена за 1 м² в Греции – €2300-€2750, в зависимости от расположения. В Испании эта цена составляет €2300-€3700, в Португалии — €2650-€3700, в Германии — €4300-€5480. Арендовать однокомнатную квартиру в Афинах можно за €390-€475 в месяц, в Испании — €720-€920, в Португалии — €730-€930, в Германии — €670-€890. 

Аналогичная ситуация в вопросах стоимости жизни. В Греции месяц жизни, без учета аренды недвижимости, обойдется в €800 на одного человека, и в €2 750 на семью из 4-х человек. Для сравнения, в Италии эти суммы составляют €880 и €3 100, в Германии — €1 000 и €3 400, а в Великобритании — €960 и €3 260 соответственно.

Греция предлагает не только возможности для получения стабильного дохода от аренды, но и долгосрочную перспективу роста стоимости активов. К тому же, страна славится прекрасным климатом, живописной природой, богатой культурой, развитой инфраструктурой и широким спектром возможностей для отдыха и путешествий.

Наконец, в Греции действует программа «золотой визы», позволяющая получить 5-летний возобновляемый ВНЖ для всей семьи за инвестиции в недвижимость на сумму от €250 000. На текущий момент, это самый быстрый и доступный способ получить статус резидента в Европе.

Как инвестировать в недвижимость Греции: «Золотая виза»  как оптимальное решение 

Греческая программа получения ВНЖ за инвестиции  – один из самых популярных способов получить вид на жительство в Европе. Помимо возможности легально жить в Греции, инвесторы получают возможность путешествовать по странам Шенгенского соглашения без оформления виз, открывать счета в греческих банках, а также доступ к качественному образованию и медицине. Кроме того, это надежный запасной план на случай чрезвычайных происшествий и возможность защитить свои активы и интересы.

Для участия в программе инвестор должен быть старше 18 лет, не иметь судимостей, не являться гражданином Греции и Евросоюза и оформить медицинскую страховку.

ВНЖ выдают на 5 лет, вместе с основным заявителем можно оформить статус резидента для членов его семьи — супруги/супруга, детей и родителей обоих супругов. Через 5 лет статус можно продлить, если инвестор сохраняет за собой объект инвестиций.

С 1 сентября 2024 года действуют разные минимальные пороги инвестиций в зависимости от региона Греции:

• €800 000 — Афины, Аттика, Салоники, Крит, Санторини, Миконос и все города/острова с населением свыше 3 100 человек;
• €400 000 — все остальные регионы Греции.

В обоих случаях допускается покупка только недвижимости от застройщика площадью от 120 м². Сдавать такую недвижимость в краткосрочную аренду запрещено.

Инвесторы могут воспользоваться альтернативным вариантом и оформить ВНЖ за минимальные инвестиции на сумму от €250 000. При этом, местоположение и площадь недвижимости не важны. Такие условия доступны для объектов, которые:

• имеют историческое или культурное значение и требуют реставрации;
• переводятся из коммерческого фонда в жилой.

Конверсия коммерческой недвижимости в жилую подразумевает изменение статуса объекта. Это значит, что здание, ранее использовавшееся в коммерческих целях – например, в качестве магазина, офиса, склада или фабрики – переводится в категорию жилого фонда. После завершения всех необходимых юридических процедур, такое здание может использоваться для проживания людей, например, как квартира или многоквартирный жилой комплекс. Застройщик выкупает старое здание, целиком и полностью перестраивает его, превращая в современное здание, отвечающее всем требованиям безопасности и энергоэффективности. Инвестор не занимается ремонтом или реконструкцией самостоятельно: все работы, от проектирования до отделки, выполняет застройщик. Фактически, инвестор вкладывает средства в перспективный проект на стадии его реализации. После завершения реконструкции он становится полноправным владельцем современной квартиры в полностью обновленном здании, отвечающем всем современным стандартам комфорта и безопасности.

Этот вариант особенно востребован в Афинах и ближайших пригородах. В столичном регионе есть много подходящих зданий — бывшие промышленные объекты, старые офисные здания или торговые помещения. Это означает, что на рынке есть широкий выбор объектов недвижимости, которые позволяют получить «золотую визу» Греции за минимальную сумму в востребованном районе.

На текущий момент Греция приостановила выдачу «золотых виз» для граждан России и Беларуси. Решением может стать получение гражданства Вануату, которое позволяет участвовать в греческой программе. 

Компания Astons предлагает комбинированную программу получения паспорта Вануату с последующим оформлением ВНЖ Греции. Стоимость участия – от €400 000, сроки – 6-9 месяцев. В результате, вы получаете сразу два независимых инвестиционных продукта, а также экономите на юридических расходах.

Компания Astons — надежный партнер в вопросах инвестиционной иммиграции и зарубежной недвижимости. Обращайтесь к нашим экспертам за бесплатной консультацией – наши специалисты рассмотрят ваш кейс и предложат оптимальные решения под ваши запросы и бюджет.