Yatırım Yoluyla Yunanistan Altın Vizesi Almak İçin Adım Adım Rehber

Yunanistan; Instagram’da sıkça paylaşılan gün batımları, zengin kültürel mirası ve simgeleşmiş mavi-beyaz ada evleriyle dünyanın en popüler turizm destinasyonlarından biri haline geldi. 2024 yılında ülkeyi 36 milyondan fazla kişi ziyaret etti. Tatil için gelen turistlerin yanı sıra, sıcak iklimi, görece düşük yaşam maliyetleri ve Avrupa standartlarında hayat kalitesi sayesinde Yunanistan, kalıcı yerleşim için de giderek daha fazla tercih ediliyor.

Ülke, 250.000 € tutarında bir gayrimenkul yatırımı karşılığında tüm aile bireylerine 5 yıl süreyle yenilenebilir oturum izni sağlayan Golden Visa programını sunuyor. Bu program, Avrupa’da oturum izni almanın en hızlı ve erişilebilir yollarından biri olarak öne çıkıyor.

En dikkat çekici avantajlardan biri ise, programın yatırımcıya Yunanistan’da sürekli yaşama zorunluluğu getirmemesi. Bu sayede dilediğiniz zaman ülkeye giriş yapabilir, Avrupa genelinde özgürce seyahat edebilir ve Avrupa oturum izninin tüm ayrıcalıklarından yararlanabilirsiniz.

Bu yazıda, yatırım yoluyla Yunanistan’da oturum izni almanın yollarını, Golden Visa programının sunduğu avantajları ve yatırımcılardan beklenen şartları kapsamlı bir şekilde inceleyeceğiz.

Neden Yatırım Yoluyla Yunanistan Oturum İznini Değerlendirmelisiniz?

Yunanistan’da uzun süre yasal olarak yaşamanın yanı sıra, bu oturum izni ile aşağıdaki avantajlara da sahip olursunuz:

• Schengen ülkelerine vizesiz seyahat
• Uluslararası bankacılık sistemine erişim
• Varlıkları güvenli şekilde dondurma imkânı
• Avrupa standartlarında eğitim ve sağlık hizmetlerinden yararlanma
• Avrupa’da şirket kurma ve ticaret yapma özgürlüğü
• Gerekli şartlar sağlandığında vatandaşlık başvuru hakkı

Çalışma izni ya da dijital göçmen vizeleri gibi diğer oturum yollarının aksine Golden Visa, sürekli ikamet zorunluluğu getirmez.

Bu program kapsamında vergi mükellefiyetiniz değişmez, yani yatırım yaptıktan sonra kendi ülkenizde yaşamaya devam edebilirsiniz. Bu da programı yatırımcılara daha fazla esneklik ve hareket alanı sunan bir çözüm haline getiriyor.

Ayrıca 500.000 € ve üzeri yatırım yapanlar, yüksek gelirli yabancı yatırımcılar için tasarlanmış Non-Dom vergi rejiminden faydalanabilir. Bu sistem sayesinde, %44’e varan gelir vergisi yerine yıllık sabit 100.000 € ödeyerek vergi yükünü ciddi şekilde azaltmak mümkün. Ancak bu rejimden yararlanmak için yılda en az 183 gün Yunanistan’da ikamet edilmesi gerekiyor.

Golden Visa kapsamında verilen oturum izni 5 yıl sürelidir ve gayrimenkul sahipliği devam ettiği sürece sınırsız şekilde yenilenebilir. Ayrıca 7 yıl sonra, belirli ikamet süresi koşulları sağlandığında ve dil/kültür sınavı başarıyla geçildiğinde Yunan vatandaşlığına başvuru yapılabilir.

Ek olarak, yatırımcıyla birlikte eş, çocuklar ve her iki tarafın ebeveynleri de başvuruya dahil edilerek oturum izni alabilirler.

Yatırım Yoluyla Yunanistan Oturum İznine Kimler Başvurabilir?

Golden Visa programı, özellikle şu hedeflere sahip kişiler için ideal bir seçenektir:

• Seyahat özgürlüğü arayanlar: Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı tanır.
• Varlıklarını çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar: Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı, hem oturum izni sağlar hem de kârlı bir Avrupa yatırımı anlamına gelir.
• Çocuklarına Avrupa’da eğitim imkânı sunmak isteyen aileler: Oturum izni ile Yunanistan’daki eğitim sisteminden yararlanabilir, diğer Avrupa üniversitelerine girişte avantaj elde edilebilir.
• Geleceğini güvence altına almak isteyenler: Artan küresel belirsizlikler karşısında, Yunanistan oturum izni güçlü bir “B Planı” işlevi görür.

Yunanistan’da Oturum İzni Almak İçin Temel Gereklilikler

Golden Visa programı kapsamında yatırımcılardan beklenen şartlar oldukça esnektir. Başvuru sahibinin:

• Yunanistan, Avrupa Birliği ya da Avrupa Ekonomik Alanı vatandaşı olmaması
• Adli sicil kaydının temiz olması
• Diğer AB ülkelerine giriş yasağı veya oturum izni reddi bulunmaması
• Yunanistan’da geçerli bir sağlık sigortası yaptırmış olması gerekir.

Buna ek olarak, seçilen yatırım seçeneğine göre belirlenmiş belgelerin hazırlanması ve yatırımların yapılması yeterlidir.

Oturum İzni İçin Asgari Yatırım Tutarı

Yunanistan Golden Visa programına katılım için gereken asgari yatırım tutarı 250.000 €’dur. Bu tutar, belirli koşulları sağlayan gayrimenkul alımları için geçerlidir.

Ayrıca aşağıdaki kalemler için ek harcamaların da göz önünde bulundurulması gerekir:

• Hukuki danışmanlık ücretleri
• Sağlık sigortası kaydı
• Evrak çevirileri
• Noter işlemleri ve resmi harçlar

Seçilen yatırım türüne ve başvuruya dahil edilen aile bireylerinin sayısına göre toplam masraf değişebilir. Genellikle toplam yatırımın yaklaşık %10’u kadar ek gider oluşur.

Yunanistan’da KDV oranı %24’tür ancak gayrimenkul satışlarında bu vergi askıya alınmıştır. Alıcı yalnızca %3,09 oranındaki tapudan devir vergisi öder.

Gayrimenkul ve Diğer Yatırım Seçenekleri

Golden Visa programı kapsamında birden fazla yatırım yöntemi bulunmaktadır.

Yunanistan’da Gayrimenkul Satın Almak

Yatırımcı, en az 120 m² büyüklüğünde tek bir gayrimenkul satın alabilir. 1 Eylül 2024 itibarıyla Yunanistan, yatırım eşikleri açısından iki bölgeye ayrılmıştır:

• 800.000 € – Atina, Attika, Girit, Mikonos, Santorini, Rodos ve nüfusu 3.100’den fazla olan tüm Yunan adaları
• 400.000 € – Yunanistan’ın diğer tüm bölgeleri

Ayrıca, 250.000 € değerinde gayrimenkul alımıyla da oturum izni almak mümkündür. Bu, yalnızca mülkün kültürel ya da tarihi değere sahip olup restore edilmesi gereken durumlarda ya da ticari bir yapının konuta dönüştürülmesi projelerinde geçerlidir.

Yeniden Yapılandırılmış (Renovasyon) Projeler

Bu projeler, yatırımcılar için en ilgi çekici seçeneklerden biridir. Yenileme işlemi, sadece kozmetik bir düzeltme değil; eski ticari yapıların (otel, ofis, iş merkezi gibi) modern standartlara uygun konutlara dönüştürülmesi anlamına gelir.

Yapıyı satın alan geliştirici, binayı tamamen yenileyerek modern balkonlar, sosyal alanlar, havuzlar, teraslar ve enerji verimli ısıtma/soğutma sistemleri ekler. Modern izolasyon ve düşük enerji tüketimi sayesinde hem çevreye duyarlı bir yapı oluşturulur hem de düşük aidat ve işletme maliyetleri sağlanır.

Bu tür projelerde tapuda “yeniden yapılandırma yılı” belirtilir; yapı yeni bina kalitesinde olur ve yüksek güvenlik, enerji verimliliği ile konforlu yaşam sunar.

Bu projelerin en yoğun bulunduğu bölgeler Atina ve Attika’dır. Böylece, sadece 250.000 € yatırımla, en yüksek yatırım eşiği olan bölgelerde kârlı ve likit bir mülke sahip olup oturum izni almak mümkün hale gelir.

Gayrimenkul dışında aşağıdaki yatırımlarla da Golden Visa alınabilir:

• En az 350.000 € ile Yunan hisse senetleri, özel şirket tahvilleri veya devlet tahvillerine yatırım yapan yatırım fonlarının hisselerinin alınması
• En az 500.000 € değerinde, 3 yıl vadeli Yunan devlet tahvilleri satın alınması (Yunan kredi kuruluşu aracılığıyla)
• Yunan borsasında işlem gören hisse senedi, özel şirket tahvili veya devlet tahvili alımı (800.000 € ve üzeri)
• 10 yıllık süreli, en az 400.000 € veya bölgeye göre 800.000 € değerinde otel ya da mobilyalı turistik konut kiralama sözleşmeleri.

Gayrimenkul yatırımı, bu seçenekler arasında en etkili ve pratik çözüm olarak öne çıkar. Bu sayede, yatırımcı hem AB oturum hakkı kazanır hem de yılda %4–6 oranında pasif kira geliri elde edebilir. Dilerse evi kendisi kullanabilir.

Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırımıyla Oturum İzni Alma Süreci

Golden Visa başvuru süreci, Astons’un uzman danışmanları ve hukukçuları tarafından baştan sona desteklenmektedir.

Adım 1: Uygun Yatırım Seçeneğinin Belirlenmesi

İlk danışmanlık görüşmesinde, uzmanlarımız başvuru sahibini ön değerlendirmeden geçirir ve yatırım kriterlerine uygun gayrimenkul portföyü sunar. Mülkler şahsen ziyaret edilebilir veya bu görev Astons uzmanlarına devredilebilir. Seçim yapıldıktan sonra, mülkü rezerve etmek için %10 depozito ödenir.

Adım 2: Belgelerin Hazırlanması ve Başvuru

Astons’un hukuk ekibi, başvuru için gerekli belgeleri eksiksiz şekilde hazırlar. Bu aşamada, satın alma-satış sözleşmesi imzalanır (dilerseniz bu işlem vekaletnameyle avukatlar aracılığıyla yapılabilir).

Sözleşme imzalandıktan sonra, yatırım bedelinin tamamı, ilgili vergiler ve harçlar ödenir, sağlık sigortası yaptırılır. Son olarak, Astons’un avukatı oturum izni başvurusunu elektronik ortamda yapar. Yatırımcının fiziksel olarak Yunanistan’da bulunması gerekmez.

Adım 3: Geçici Oturum İzninin Alınması

Başvuru yapıldıktan sonra yatırımcı ve ailesi, Yunanistan’a giriş ve geçici oturum hakkı tanıyan “Beyaz Belge” (White Paper) alır. Bu belge, düzenlendiği tarihten itibaren 12 ay geçerlidir.

Adım 4: Oturum Kartının Teslim Alınması

“Beyaz Belge” alındıktan sonraki bir yıl içinde, 6 yaş üstü tüm aile bireylerinin biyometrik veri vermek üzere Yunanistan’a gelmesi gerekir. Bu işlemin ardından, Astons’un avukatı oturum kartlarını teslim alır ve doğrudan ikamet adresinize gönderir ya da şahsen teslim edebilirsiniz.

Astons’un uzman ekibi, gayrimenkul seçiminden evrak hazırlığına, biyometri işlemlerinden oturum kartlarının alınmasına kadar tüm süreç boyunca sizinle birlikte çalışır. Bugün ücretsiz danışmanlık almak için uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

Oturum İzni Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Uygun programı seçerken süreç uzunluğu, yatırım gereklilikleri, vergi avantajları, iş fırsatları ve aile üyelerine tanınan haklar gibi birçok faktör dikkate alınmalıdır. Her ülke, başvuru sahiplerinin hedeflerine ulaşmasında belirleyici olabilecek kendine özgü koşullar sunar.

Ayrıca, gayrimenkul fiyatı dışındaki masraflar da göz önünde bulundurulmalıdır. Yunanistan’da gayrimenkul satın alan yatırımcılar KDV ödemez; ancak aşağıdaki vergiler ve ücretler ödenir:

Yunanistan’da gayrimenkul alım-satımına uygulanan %24’lük KDV 2020’den beri askıya alınmıştır. Bu uygulama, emlak piyasasını canlandırmak amacıyla yürürlüktedir.

Yunanistan Golden Visa Programı: 2025 Özellikleri ve Gelecek Perspektifi

2025 itibarıyla Yunanistan’ın Yatırımla Oturum İzni programı, Avrupa’daki en cazip seçeneklerden biri olmayı sürdürüyor. Son iki yılda, ülke 1.200’den fazla yüksek gelirli bireyi ağırlayarak, dünyada en çok milyoner göçü alan 8. ülke konumuna yükseldi.

Ancak Avrupa genelinde yatırım yoluyla oturum ve vatandaşlık programlarına bakış açısı giderek daha temkinli hale geliyor:

• İspanya, 3 Nisan 2024’te Golden Visa programını kapattı.
• Portekiz, gayrimenkul alımını program kapsamından çıkardı.
• AB Adalet Divanı, Malta’nın vatandaşlık programını hukuka aykırı buldu ve son kalan bu program da kapatıldı.

Yunanistan’da ise devlet, hem minimum yatırım eşiğini iki kez artırdı hem de bu kapsamda alınan mülklerde kısa süreli kiralamayı yasakladı.

İspanya’nın programı kapatmasının ardından, Yunanistan’a olan ilgi ciddi şekilde arttı. Bu durum, birçok uzmanın yatırım eşiğinin tekrar yükselebileceği ve yeni kısıtlamaların gelebileceği yönünde endişe duymasına neden oldu.

Ancak şu an için 250.000 € yatırım karşılığında oturum izni alma fırsatı hâlâ mevcut — yalnızca yeniden yapılandırma projeleri için geçerlidir. Bu projeler, 2025’te en çok talep gören seçeneklerdir.

Yunanistan’a Taşınmak: Uyum Süreci Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Yunanistan, istikrar, güvenlik ve yüksek yaşam kalitesini; ılıman iklim ve gelişmiş altyapı ile birleştiren, yaşam için ideal bir destinasyondur.

Ülke, tarihi ve kültürel zenginliği, Akdeniz iklimi ve doğal güzellikleriyle herkes için huzurlu ve dengeli bir yaşam alanı sunar.

The Economist gibi bağımsız kaynaklara göre Yunanistan, Avrupa’nın en hızlı büyüyen ekonomileri arasında yer almaktadır. Uzmanlar, ülkenin sürdürülebilir ekonomik büyümesini orta vadede de devam ettireceğini öngörmektedir. Ayrıca, Avrupa, Asya ve Afrika’nın kesişim noktasındaki coğrafi konumu, Yunanistan’ı hem seyahat hem de iş geliştirme açısından avantajlı kılar.

Yunanistan’da yaşam maliyetleri, Batı Avrupa ülkelerine kıyasla oldukça uygundur:

• Aylık ortalama yaşam gideri (kira hariç) tek kişi için yaklaşık 800 €, 4 kişilik bir aile için ise 2.750 €’dur.
• Karşılaştırma için: İtalya’da bu tutar 890 € / 3.100 €, Almanya’da 1.000 € / 3.400 €, İngiltere’de ise 965 € / 3.300 € civarındadır.

Asgari ücret 910 € seviyesindeyken, talep gören sektörlerde çalışan uzmanlar 2.000–3.000 € ve üzeri gelir elde edebilirler.

Büyük şehirlerde konforlu yaşam için tüm olanaklar mevcuttur:

• Gelişmiş ulaşım sistemi,
• Modern sağlık altyapısı,
• Kaliteli eğitim kurumları,
• Zengin alışveriş ve eğlence seçenekleri,
• Taze ürünlerin satıldığı çiftçi pazarları sayesinde sağlıklı ve lezzetli ev yemekleri yapmak mümkündür.

Eğitim sistemi, Avrupa standartlarına uygundur. Hem vatandaşlar hem de oturum izni sahipleri ilkokuldan üniversiteye kadar ücretsiz eğitim hakkına sahiptir. Devlet hastanelerinde sağlık hizmetleri ücretsizdir; dilenirse özel sağlık sigortasıyla daha kapsamlı hizmetlere erişilebilir.

Yunan toplumu, misafirperverliği, aile bağlarına verdiği değer ve kültürel geleneklere bağlılığı ile bilinir. Büyük şehirlerde İngilizce yaygın olarak konuşulsa da, günlük hayata ve iş ortamına daha kolay entegre olmak için Yunanca öğrenmek tavsiye edilir. Yabancılar için uygun fiyatlı dil kursları sayesinde, kısa sürede temel iletişim becerileri kazanılabilir.

Sonuç: Yunanistan Oturum İznine Yatırım Yapmaya Değer mi?

Yeni bir göçmenlik statüsü edinmeye karar vermek, dikkatli değerlendirme gerektiren önemli bir adımdır. Her ülkede olduğu gibi, Yunanistan’ın da kendine özgü koşulları ve karşılaşabileceğiniz zorlukları bulunmaktadır.

Ancak Yunanistan söz konusu olduğunda, avantajlar açıkça daha ağır basıyor: güvenli ve konforlu bir ülkede yaşama imkânı, etkileyici doğası, köklü tarihi, sıcak ve misafirperver toplumu, iş kurma olanakları ve yaşam kalitesinin yükseltilmesi gibi fırsatlar yatırımcılara sunuluyor. Bütün bu avantajlar, Yunanistan’ı birçok yatırımcı açısından son derece cazip hale getiriyor.

Belki de Yunanistan, siz ve aileniz için yeni bir ufuk açacak, mutlu ve huzurlu bir gelecek sunacak ülkedir.

Yunanistan’da oturum izni alma süreciyle ilgili tüm detayları öğrenmek için Astons uzmanlarıyla ücretsiz danışmanlık görüşmesi yapabilirsiniz.