Yunanistan emlak piyasasına genel bakış

Yunanistan’daki istikrarlı ekonomik ortam, artan turist sayıları, yabancı yatırım akışı ve gayrimenkul arzının azlığı emlak piyasasının hızla büyümesine olanak tanıyor. Tüm bu faktörler, yatırımcılara yılda %4–6 oranında istikrarlı kira geliri sunarken, uzun vadede mülklerin değerinin artması da bekleniyor. Uzmanlara göre, bu ekonomik eğilimler önümüzdeki dönemde de devam edecek ve Yunanistan’ı uluslararası gayrimenkul yatırımcıları için cazip bir seçenek haline gelecek.

Bu makalede, Yunanistan gayrimenkul piyasasına dair bilmeniz gereken her şeyi bulacaksınız – piyasayı etkileyen temel faktörleri analiz ediyor ve 2025 yılında Yunanistan’da gayrimenkul satın almanın mantıklı olup olmadığını değerlendiriyoruz.

Emlak Piyasası Genel Görünüm

Yunanistan gayrimenkul sektörü, güçlü ekonomik büyüme, artan yabancı yatırım ve turizm sayesinde istikrarlı büyümesini sürdürüyor.

Ekonomi ve Uzman Tahminleri

The Economist dergisine göre, Yunanistan ekonomisi üst üste üçüncü yıl dünyadaki en hızlı büyüyen ilk 3 ekonomi arasında yer aldı. S&P Global Ratings’in ülkenin kredi notunu “BBB” seviyesine yükseltmesi, Yunanistan’ın sürdürülebilir mali politikalarını ve başarılı finans yönetimini gösteriyor. Bu durum, yatırımcıların ve uluslararası ortakların güvenini artırıyor. Böylece gayrimenkul piyasasının daha da gelişmesi için uygun koşullar oluşuyor.

Yabancı Yatırımlarda Artış

Yabancı yatırımcıların Yunan gayrimenkulüne ilgisi artmaya devam ediyor. 2024 yılında net yabancı yatırım 2,75 milyar €’ya ulaştı – bunun neredeyse üçte biri Avrupa Birliği ülkelerinden geldi. Son iki yılda bu rakam toplamda 4,9 milyar €’ya yükseldi.

Yatırımcıların en çok ilgi gösterdiği bölgeler: Atina ve Attika, Selanik ve Halkidiki ile Kikladlar ve İyon Adaları gibi popüler ada destinasyonları. Yabancı yatırımların yaklaşık %64’ü daire ve apartmanlara, %19’u ise villa ve sıra evlere (townhouse) yapılıyor.

Yunanistan emlak piyasasının en güçlü oyuncuları Kıbrıs ve Türkiye’den gelen yatırımcılardır. 2024 yılında Kıbrıslılar Yunan ekonomisine yaklaşık 320 milyon € katkı sağladı – bu, 2023’e göre %126 artış anlamına geliyor. Türk vatandaşlarının talebi ise 2023’e kıyasla %174, 2022’ye kıyasla ise rekor seviyede %380 artış gösterdi.

Fiyatlar ve Kira Gelirlerindeki Artış

Yunanistan’da gayrimenkul fiyatları yükselmeye devam ediyor. Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre, 2024’te ülke genelinde fiyatlar %6,6 arttı. Son 10 yılda toplam artış %60’ı aştı. Avrupa Bankacılık Otoritesi, 2025’te konut fiyatlarında %4,4 oranında ılımlı bir artış bekliyor. 2025–2027 yılları arasında ise bu artış hızının yaklaşık %3,4 seviyesinde dengelenmesi bekleniyor. Fiyat artışları genellikle en çok Atina ve Selanik’te görülüyor.

Kiralık konut piyasasında da benzer bir durum söz konusu. Ülke genelinde kira fiyatları artıyor. Bu artışta Kiklad Adaları başı çekerken, Atina’nın güney ve kuzey banliyöleri, şehir merkezi ve Halkidiki gibi bölgeler de dikkat çekiyor.

Kısa dönem kiralamaların artması, uzun vadeli konut arzını azaltıp fiyatları daha da yükseltiyor. Altyapısı gelişmiş, üniversitelere ve uluslararası şirket merkezlerine yakın prestijli bölgelerdeki konutlara talep oldukça yüksekken arz yetersiz kalıyor. Bu durum da bu bölgelerin neden pahalı ve popüler olduğunu gösteriyor.

Yunanistan’da Bölgelere Göre Ortalama Konut Fiyatları (1 m² başına)

Export to Sheets

Kaynak: spitogatos.gr

Avrupa’da Kısa Süreli Kiralamalara Yönelik Yeni Kurallar

1 Temmuz 2028 itibariyle Avrupa Birliği, 30 geceye kadar olan kısa süreli kiralamalara KDV uygulamaya başlayacak. Ek hizmetler sunulsa da sunulmasa da bu vergi geçerli olacak. Bu düzenlemenin amacı, vergi sistemlerini standart hale getirmek ve otellerle rekabet şartlarını eşitlemektir. Beklenen KDV oranı %10. Ev sahipleri vergi mükellefi olarak kayıt yaptırmak, yıllık beyanname vermek ve muhasebe kayıtlarını tutmak zorunda kalacak.

Airbnb, Booking gibi online platformlar, ev sahiplerinin vergiye kayıtlı olup olmadığını kontrol etmekle yükümlü olacak. Ayrıca elektronik belge yönetimini sağlamak ve bazı durumlarda KDV’yi tahsil etmek zorunda kalacaklar. Bu durum, kiracılar için fiyat artışına yol açabilir ve bu da sezonluk talepte ve kira gelirlerinde geçici düşüşe neden olabilir. Ancak gerekli hazırlıklar yapıldığında, yatırımcılar vergi yürürlüğe girdikten sonra da tatil gayrimenkullerinin mevcut karlılığını koruyabilirler. Bunun için doluluk oranlarını takip etmek, ek hizmetler sunmak ve fiyatlandırma stratejisini vergi yükünü göz önünde bulundurarak ayarlamak gerekecektir.

1 Eylül 2024’ten sonra yatırım programı ile gayrimenkul alan Golden Visa sahipleri, bu mülkleri kısa süreli kiralamalar için kullanamayacak.

İnşaat Faaliyetlerinde Büyüme

2024 yılında Yunanistan’da inşaat sektöründe önemli bir büyüme görüldü. Verilen yapı ruhsatlarının sayısı yaklaşık %15 arttı ve bu artış 7,3 milyon metrekarelik yeni inşaat alanına karşılık geliyor. Bu sektörde en büyük artış Atina’da yaşanırken, onu Orta Makedonya ve Girit izledi.

Turizmde Büyüme

Yunanistan, sadece 2024 yılında 35 milyondan fazla yabancı turisti ağırlayarak dünyanın en popüler turistik yerlerinden biri haline geldi. 2025’te de bu konumunu daha da güçlendirerek yeni rekorlar kırması bekleniyor. Artan talebi karşılamak için İngiltere, Almanya ve İtalya gibi ülkelerden Yunanistan’a yapılan uçuş sayısı sürekli artıyor. ABD, İsrail, Suudi Arabistan ve Ermenistan gibi ülkelerden gelen turistlerin de ilgisi hızla artıyor. Bu ziyaretçiler hem Instagram’da sıkça paylaşılan gün batımıyla ünlü huzurlu köyleri hem de tarihi şehirleri keşfetmek istiyor.

Yunanistan aynı zamanda daha az bilinen bölgeleri de tanıtarak turistik yoğunluğu ülke geneline yaymayı amaçlıyor. Bu yaklaşım, daha önce popüler adaların gölgesinde kalan bölgelerde yeni yatırım olanakları sunuyor.

Yunanistan’da Gayrimenkul Satın Almak İçin En İyi Bölge Neresi?

Atina’daki gayrimenkul piyasası, uzun vadeli büyüme potansiyeliyle karlılık ve istikrarı birleştirerek cazip bir yatırım fırsatı sunuyor. Fiyatlar istikrarlı bir şekilde yükseliyor ancak diğer Avrupa başkentlerine kıyasla hala uygun seviyelerde. Ayrıca Atina’da kira talebi, Yunan adalarının aksine mevsimsel dalgalanmalardan etkilenmediği için yıl boyunca sabit getiri potansiyeli sunuyor.

2024’te Atina’daki gayrimenkul fiyatları %9,1 artarken, Pire gibi bazı banliyölerde bu oran %28,9’a kadar yükseldi. Yapımı devam eden veya yeniden inşa edilen projelere yatırım yapmak özellikle kazançlı, çünkü bu tür mülklerin teslimattan önceki değer artışı %10–25 arasında olabiliyor. Ayrıca bu tür gayrimenkuller, minimum 250.000 Euro yatırım eşiğiyle Yunanistan Golden Visa programına uygundur. Bu konuya aşağıda daha detaylı değineceğiz.

Kentsel çevreye büyük yatırımlar yapılmaya devam ediyor; özellikle Atina Rivierası’nda marina, park ve otel projeleri hızla ilerliyor. Bu modernizasyon çalışmaları şehri hem yaşam hem de yatırım için daha çekici hale getiriyor. Diğer Avrupa başkentleriyle karşılaştırıldığında, Atina’da gayrimenkul fiyatları hem satın alma hem de kiralama açısından hala rekabetçi seviyede.

Şehir Bazında Ortalama Fiyatlar ve Kira Bedelleri (€/m² satın alma / aylık kira)

Başkentte Yatırım İçin Popüler Bölgeler

Atina Merkezi.
Yunanistan’da oturum izni almak ve kârlı bir gayrimenkule yatırım yapmak isteyen yabancı alıcılar bu bölgeye yoğun ilgi gösteriyor. Bölgede eski ticari binalar, Golden Visa programının şartlarını karşılayacak şekilde modern konut projelerine dönüştürülüyor. Atina, Ege Denizi kıyısında yer alan Yunanistan’ın başkentidir ve 3 milyondan fazla nüfusa sahiptir. Kültürel, ekonomik ve turistik açıdan ülkenin merkezidir. Gelişmiş altyapısı ve dinamik yaşam tarzı sayesinde hem yerel halk hem de ziyaretçiler için cazip bir yaşam sunar.

Pire.
Atina’nın bir banliyösü olan Pire, Akdeniz’in en büyük limanına ev sahipliği yapar ve buradan komşu adalara ve Avrupa ülkelerine kruvaziyer seferleri düzenlenir. Şehirde güçlü bir altyapı vardır ve başkent merkezine araba ya da metro ile sadece 15–20 dakikada ulaşılabilir. Stratejik konumu ve ticaret potansiyeli sayesinde, Pire yatırımcılar ve iş dünyası profesyonelleri için cazip bir noktadır.

Glyfada, Voula, Vari, Vouliagmeni.
Atina Rivierası üzerinde yer alan bu gözde banliyöler, lüks otelleri, temiz plajları ve ülkenin en iyi golf sahalarıyla öne çıkar. Güney kıyısının bu incileri, doğal güzellikleri ve dingin yaşam tarzıyla hem turistleri hem de yerleşik yabancıları cezbetmektedir. Vouliagmeni, Attika bölgesinin en pahalı lokasyonudur; burada ortalama kira bedeli 20 €/m² seviyesindedir. Karşılaştırıldığında, 2024 sonunda Atina’nın merkezinde bu oran 13–14 €/m², prestijli Kolonaki semtinde ise 16–17 €/m² civarındaydı.

Kifisia, Chalandri.
Atina’nın kuzey banliyöleri olan bu bölgeler, başkente yakın konumları ve yaşam kaliteleriyle öne çıkar. Serin iklimi, bol yeşil alanı (parklar ve bahçeler), konforlu yapısı ve gelişmiş altyapısıyla bilinir. Atina’ya kıyasla daha sakin bir yaşam sunan bu bölgeler, özellikle yüksek gelirli yabancı yatırımcılar arasında popülerdir.

Yunanistan Neden Gayrimenkul Yatırımı İçin Umut Veren Bir Destinasyon?

Yunan ekonomisi istikrarlı şekilde büyümeye devam ederken, turizm sektörü de hızla gelişiyor. Gayrimenkule olan talep düzenli olarak arzın üzerinde seyrediyor ve bu da yatırım açısından güçlü bir ortam yaratıyor. Buna karşın, Yunanistan’daki gayrimenkul fiyatları ve yaşam maliyetleri diğer Avrupa ülkelerine kıyasla hâlâ rekabetçi düzeyde.

Ortalama m² fiyat karşılaştırması:

• Yunanistan: €2.300– 2.750
• İspanya: €2.300–3.700
• Portekiz: €2.650–3.700
• Almanya: €4.300–5.480

Ortalama 1+1 daire aylık kira:

• Atina: €390–475
• İspanya: €720–920
• Portekiz: €730–930
• Almanya: €670–890

Aylık yaşam giderleri (kira hariç):

• Yunanistan: Tek kişi için €800, dört kişilik aile için €2.750
• İtalya: €880 / €3.100
• Almanya: €1.000 / €3.400
• İngiltere: €960 / €3.260

Yunanistan, yalnızca istikrarlı kira getirisi sunmakla kalmaz; aynı zamanda uzun vadede değer artışı potansiyeli açısından da güçlü bir pazardır. Ayrıca ülke; harika iklimi, doğal güzellikleri, kültürel zenginliği, gelişmiş altyapısı ve her yaştan insan için sunduğu yaşam olanakları ile dikkat çeker.

Ek olarak, Yunanistan’da en az €250.000 tutarında gayrimenkul yatırımı yapanlara 5 yıllık yenilenebilir oturum izni sağlayan Golden Visa programı sunulmaktadır. Bu program, hâlihazırda Avrupa’da oturum izni almanın en hızlı ve en erişilebilir yollarından biridir.

Yunanistan’da Gayrimenkul Yatırımı Nasıl Yapılır: Golden Visa En Uygun Seçenek

Yunanistan’ın Yatırım Yoluyla Oturum İzni programı, Avrupa’da oturum almak için en çok tercih edilen yöntemlerden biridir. Bu program sayesinde yatırımcılar sadece Yunanistan’da yasal olarak yaşama hakkı kazanmakla kalmaz, aynı zamanda Schengen bölgesinde vizesiz seyahat edebilir, Yunan bankalarında hesap açabilir ve kaliteli eğitim ile sağlık hizmetlerinden yararlanabilirler. Ayrıca bu program, olası acil durumlar için güvenli bir yedek plan ve mal varlığını korumak için etkili bir yoldur.

Programa katılmak için yatırımcının 18 yaşından büyük olması, sabıka kaydının bulunmaması, Yunanistan veya Avrupa Birliği vatandaşı olmaması ve geçerli bir sağlık sigortasına sahip olması gerekmektedir.

Oturum izni, ana başvuru sahibine 5 yıl için verilir. Ayrıca eş, çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri de oturum izni kapsamına dahil edilebilir. Gayrimenkul sahipliği devam ettiği sürece bu statü her 5 yılda bir yenilenebilir.

1 Eylül 2024 itibarıyla, yatırım yapılacak bölgeye göre farklı minimum yatırım eşikleri uygulanmaya başladı:

• 800.000 € – Atina, Attika, Selanik, Girit, Santorini, Mikonos ve nüfusu 3.100’den fazla olan tüm şehirler ve adalar
• 400.000 € – Yunanistan’ın diğer tüm bölgeleri

Her iki durumda da sadece en az 120 m² büyüklüğe sahip ve inşaat şirketi (geliştirici) tarafından sunulan gayrimenkuller satın alınabilir. Bu tür mülklerin kısa süreli kiralanması yasaktır.

Yatırımcılar ayrıca alternatif bir seçenek olarak, en az 250.000 € değerinde bir gayrimenkul yatırımı yaparak da oturum izni alabilirler. Bu durumda mülkün konumu ve büyüklüğü önemli olmasa da, aşağıdaki özelliklere sahip olması gerekmektedir:

• Tarihi veya kültürel öneme sahip olmalı ve restore edilmesi gerekli.
• Ticari statüden konut statüsüne dönüştürülmüş olmalı.

Ticari mülklerin konuta dönüştürülmesi, mülkün yasal durumunun değiştirilmesi anlamına gelir. Yani daha önce mağaza, ofis, depo veya fabrika gibi ticari amaçlarla kullanılan binalar, gerekli yasal işlemler tamamlandıktan sonra konut statüsüne geçirilir. Geliştirici firma, bu eski binayı satın alıp baştan sona yeniler ve tüm güvenlik ile enerji verimliliği standartlarını karşılayan modern bir yapı haline getirir.

Yatırımcı, tadilat veya inşaatla ilgilenmez; tasarımdan anahtar teslimine kadar tüm süreç geliştirici firma tarafından yürütülür. Yani yatırımcı, henüz proje aşamasındaki kârlı bir fırsata yatırım yapar ve dönüşüm tamamlandığında tamamen yenilenmiş bir binada modern bir daire sahibi olur.

Bu yatırım seçeneği özellikle Atina ve çevresindeki banliyölerde büyük ilgi görüyor. Çünkü bu bölgelerde eski sanayi yapıları, ofisler veya ticari alanlar gibi dönüştürülebilecek çok sayıda bina mevcut. Bu da yatırımcıya hem cazip bölgelerde mülk edinme hem de en düşük yatırım bedeliyle Golden Visa alma fırsatı sunuyor.

Astons, yatırım yoluyla oturum izni ve uluslararası gayrimenkul konularında güvenebileceğiniz bir iş ortağıdır. Bugün uzman ekibimizle ücretsiz danışmanlık için iletişime geçin. Size özel bütçenize ve hedeflerinize en uygun çözümleri birlikte değerlendirelim.