Yunanistan Golden Visa Programı İçin Gayrimenkul Seçme Rehberi

Yunanistan’ın Golden Visa programı 2013 yılından bu yana yürürlükte ve Avrupa’daki en popüler oturum programlarından biri olmaya devam ediyor. Sadece 2024 yılında 9.000’den fazla başvuru alındı. Hâlâ Avrupa’da yasal oturum izni edinmenin en hızlı ve en erişilebilir yollarından biri.

Bu rehberde, yüksek potansiyelli mülkleri nasıl seçmeniz gerektiğini, nelere dikkat etmeniz gerektiğini ve yatırımcılara uygun öne çıkan seçenekleri sizinle paylaşıyoruz.

Neden Yunanistan’da Gayrimenkule Yatırım Yapmalı?

Yunanistan’daki konut fiyatları istikrarlı bir şekilde yükseliyor. Yunanistan Merkez Bankası’na göre, 2024 yılında fiyatlar ülke genelinde %6,6 oranında arttı. Son 10 yılda bu artış %60’ın üzerinde. Özellikle Atina ve Selanik gibi şehirlerde yıllık artış sırasıyla %14,1 ve %16,4’e ulaştı. Aynı trend kiralık konut piyasasında da görülüyor.

2008 krizinden toparlanan Yunan ekonomisiyle birlikte, gayrimenkule olan talep arzın iki katına çıkmış durumda. Bu da yıllık %4–6 arasında kira getirisi sağlayabileceğiniz, değerini koruyan ve yeniden satışa uygun bir yatırım anlamına geliyor.

Ayrıca, Yunanistan’daki gayrimenkul fiyatları Avrupa ortalamasına göre hâlâ oldukça uygun:

Şehir Merkez €/m² Banliyö €/m² 1+1 Kira (Merkez) 1+1 Kira (Banliyö)

Atina €3.200 €3.000 €560 €490

Berlin €7.600 €5.600 €1.200 €900

Roma €6.700 €3.350 €1.100 €760

Lizbon €6.590 €3.800 €1.400 €1.100

Londra €15.800 €8.400 €2.200 €1.600

*Kaynak: https://www.numbeo.com/cost-of-living/

Program Gereksinimleri

Golden Visa programına katılmak için minimum €250.000 değerinde bir gayrimenkul satın almanız gerekir. Ancak 1 Eylül 2024 itibarıyla yatırım bölgeleri iki farklı eşik ile yeniden düzenlenmiştir:

€800.000 ve üzeri yatırım gereken bölgeler:

Atina ve tüm Attika bölgesi

Selanik

Girit

Mikonos

Santorini

Nüfusu 3.100’ün üzerindeki tüm şehir ve adalar

€400.000 yatırım gereken bölgeler:

Yunanistan’ın kalan tüm bölgeleri

Yatırımcıların minimum 120 m² tek bir konut satın alması gerekir. Bu program kapsamında alınan mülklerde kısa dönem kiralama yasaktır.

Buna rağmen €250.000 eşik hâlâ iki özel durumda geçerlidir:

Ticari gayrimenkulü konuta dönüştürmek:

Geliştirici, gerekli izinleri alarak binayı tamamen yeniler. Proje modern altyapı, enerji verimliliği ve iç dekorasyonla tamamlanmış olarak teslim edilir.

Tarihi eser niteliğindeki yapıyı restore etmek:

Yatırımcı, yenileme sürecini şahsen yürütür. Çalışmaların 5 yıl içinde tamamlanması şarttır. Aksi hâlde oturum izni yenilenemez.

Bu iki yatırım modeli özellikle Attika bölgesinde popülerdir. Böylece merkezi lokasyonlarda daha düşük maliyetle yatırım yapılabilir. Stüdyodan dublekse kadar farklı konut tipleri bu kategoriye dâhildir.

Şartlar ve Avantajlar

Programa katılmak için gereken başlıca şartlar:

18 yaşını doldurmuş olmak

Temiz adli sicil

Yunanistan ve AB’ye giriş yasağının bulunmaması

Halihazırda Yunan ya da AB vatandaşlığına sahip olmamak

Fon kaynağının yasal olduğunu belgelemek

Oturum izni 5 yıl geçerli olup, süresiz olarak yenilenebilir. Eş, 21 yaş altı çocuklar ve her iki ebeveyn dahil edilebilir.

Tüm süreç 3–6 ay sürer. Yunanistan’da yaşama zorunluluğu yoktur (vatandaşlık hedeflenmiyorsa). Sadece biyometrik veri vermek için bir defaya mahsus ülkeye giriş gerekir; geri kalan işlemler uzaktan yürütülebilir.

Golden Visa ile gelen başlıca avantajlar:

Schengen bölgesinde vizesiz seyahat

Uluslararası bankacılık ve varlık koruma erişimi

Avrupa’da işinizi kurma veya taşıma imkânı

Avrupa’da eğitim ve sağlık sistemine erişim

Yüksek yaşam kalitesi ve güvenli ortam

Aileniz için sürdürülebilir bir “B Planı”

7 yıl sonra vatandaşlığa başvuru hakkı

Oturum İzni Alma Süreci

Uygun bir mülk satın alın

Satışı noter huzurunda tescil ettirin

Tapu siciline kaydettirin

Belgeleri göçmenlik ofisine sunun

Tüm işlemler bireysel olarak da yürütülebilir. Ancak hata riskini en aza indirmek ve süreçte vakit kaybetmemek için uzman desteği önerilir. Astons uzmanları belgelerinizin hazırlanmasından gayrimenkul seçim sürecine kadar her adımda size eşlik eder.

Yunanistan’da Gayrimenkul Alınabilecek Öne Çıkan Bölgeler

Atina

Başkent Atina, hem turistlerin hem de yerleşik yabancıların gözde lokasyonu. Ulaşım ağının merkezi, zengin tarihi dokusu ve çağdaş yaşam standartlarıyla modern bir Avrupa başkentidir.

Metroya, üniversitelere, iş merkezlerine yakın 1+1 ve 2+1 daireler yüksek talep görür

7 kat sınırı nedeniyle yeni konut arzı sınırlıdır

Otoparklı siteler önemli bir avantajdır

Popüler projeler:

Akropolis manzaralı rezidanslar

Gazi bölgesinde modern loft daireler

Deniz manzaralı teras daireler

Pire

Atina’ya 15 dakikalık mesafede yer alan Pire, Yunanistan’ın en büyük limanı ve Akdeniz’in ana ticaret merkezi.

Kira getirisi yıl boyu dengeli

Yaşam maliyeti Atina’dan daha düşük

Metroyla bağlantısı kuvvetli

Atina Banliyöleri

Kifisia, Chalandri (kuzeyde), Glyfada, Voula, Vouliagmeni (güneyde) gibi bölgeler; doğayla iç içe, sakin, üst segment yaşam tercih edenler için ideal.

Golf sahaları, özel plajlar, elit restoranlar

Şehir merkezine 20–30 dakika mesafede

Aileler için mükemmel altyapı

Selanik

Yunanistan’ın ikinci büyük şehri. 2024’te konut fiyatlarında Atina’yı geride bıraktı.

Deniz manzaralı konutlar

Eğitim, sağlık ve ticaret altyapısı gelişmiş

Temiz hava, yüksek maaş düzeyi

Halkidiki

Kuzey Yunanistan’da çam ormanları ile Ege’nin birleştiği bölge.

Doğal güzellikler

Dört mevsim yaşam için uygun

Yüksek kira getirili yazlık villalar

Mora Yarımadası

Güney ana kara Yunanistan’da yer alır. Tarihi dokusu, doğal plajları ve merkezi konumuyla öne çıkar.

Diğer bölgelere kolay ulaşım

Yerleşik yaşam için elverişli

Yunan Adaları

Adalarda yaşam bazı sınırlamalar içerse de huzur, deniz ve doğa odaklı bir hayat arayanlar için idealdir.

Kiralama potansiyeli yüksek

Altyapısı güçlü bölgelerde uzun süreli yaşam mümkün

Bütçenizi Nasıl Planlamalısınız?

Atina ve çevresinde €250.000’ye tam yenilenmiş 1+1 veya 2+1 daire almak mümkün.

Astons, yalnızca doğrudan geliştiricilerle çalıştığı için piyasada bulunmayan özel seçenekler sunar.

Zorunlu masraf kalemleri:

Tapu devri vergisi: %3,09

Tapu sicil harcı: %0,6’dan başlar

Noter masrafı: %1,5’tan başlar

Göçmenlik ücretleri: Ana başvuru sahibi için €2.000, 18 yaş üstü her aile üyesi için €150

Oturum kartı ücreti: €16

Vekâletname: €150’dan başlar

Yeminli tercüme hizmeti: €150’dan başlar

Sağlık sigortası: Kişi başı €150’dan başlar

Kiralama düşünüyorsanız daireyi döşemeniz gerekmeyebilir. Yunanistan’da kiracılar genellikle kendi mobilyalarını getirir. Ancak, taşınmaya hazır, tam donanımlı daireler de mevcuttur.

Yunanistan’da Gayrimenkul Sahibi Olmanın Yıllık Maliyeti

Mülk sahipleri vergi ve bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür.

Dikkat: Mülkü elden çıkarırsanız oturum izniniz iptal edilir.

Kira gelir vergisi (kademeli):

€10.000’a kadar %9

€10.001–20.000 arası %22

€20.001–30.000 arası %28

€30.001–40.000 arası %30

€40.000 üzeri %44

Şirket üzerinden alınırsa kurumlar vergisi %22’dir.

500.000 € ve üzeri yatırım yapanlar için: Non-Dom vergi rejimi seçilebilir. Yıllık sabit €100.000 vergi ödenerek tüm kişisel gelir vergilerinden muaf olunur — yüksek gelirli yatırımcılar için avantajlı bir seçenek.

Emlak vergileri:

Temel vergi: €0,1–13/m² (mülkün konumu, yaşı ve büyüklüğüne göre)

Ek vergi: Gerçek kişiler için %0–1,5, tüzel kişiler için %0,55

Belediye vergisi: %0,025–0,035 (kadastral değere göre)

Aidat ve faturalar:

85–100 m² bir daire için toplam aylık ortalama €200–300’dür. Elektrik, su, gaz (varsa), bina yönetimi ve çöp toplama dahildir. Isınma sistemi daireden daireye değişir. Kira sözleşmelerinde genellikle fatura bedellerini kiracı öder.

Sonuç

Yunanistan’da yatırım yoluyla oturum izni almak, sadece güvenli ve kaliteli bir yaşam planı değil; aynı zamanda kazançlı bir yatırım fırsatıdır.

Astons olarak, başvuru sürecinin her aşamasında yanınızdayız.

Size en uygun gayrimenkulü seçmenizden, oturum izninizin elinize ulaşmasına kadar tüm adımlarda uzman desteği sunuyoruz.

Şimdi ücretsiz danışmanlık için bizimle iletişime geçin.