2024 Eylül itibarıyla Yunanistan’da oturum izni almak için gereken minimum gayrimenkul yatırım tutarı 400.000 €’ya yükseltildi. Atina, Selanik, Girit gibi popüler bölgelerde ise bu tutar 800.000 €’dan başlıyor. Bu fiyatla, en az 120 m² büyüklüğünde tek bir konut satın alınması gerekiyor.
Eğer bir yatırımcı, örneğin ailesiyle tatillerini geçirmek üzere bir villa almayı planlıyorsa, bu şartları zaten karşılamış olur. Ancak uzun vadeli kiralama piyasasında 100 m² ve üzeri evler yerine, uluslararası şirketlerde çalışan yabancılar ve öğrenciler arasında stüdyo daireler gibi daha küçük yaşam alanlarına olan talep çok daha yüksek.
Neyse ki hâlâ 250.000 € ve üzeri bir yatırımla Yunanistan’da oturum izni almak mümkün — üstelik kiraya vermesi de kolay olan, cazip bir mülk alarak. Nasıl mı? Anlatalım.
Ticari Yapıdan Konuta Dönüştürülen Projeler
Yunanistan’da 250.000 €’luk bir yatırımla oturum izni almak hâlâ mümkün. Bunun için, ticari bir binadan konuta dönüştürülmüş bir stüdyo veya daire satın almanız yeterli.
Özellikle Atina ve çevresindeki bölgelerde son 10 yıldır ciddi bir konut arzı sıkıntısı yaşanıyor. Bu sorunu çözmek için Yunan hükümeti kapsamlı bir yenileme programı başlattı.
Bu program çerçevesinde geliştirici, eski bir otel, iş merkezi ya da alışveriş kompleksi gibi kullanılmayan yapıları satın alarak bunları modern konut projelerine dönüştürüyor. Daha önce fabrika gibi sanayi faaliyetlerinde kullanılmış alanlar ise yalnızca son 5 yılda aktif üretim yapılmamışsa bu programa dahil edilebiliyor.
Geliştirici, yapının asansörlerinden ısıtma-soğutma altyapısına kadar tüm sistemlerini baştan kuruyor, balkonlar inşa ediyor, dış cephe ve iç mekânları tamamen yeniliyor; ayrıca enerji verimliliği ve çevre standartlarını da üst seviyeye çıkarıyor.
Bu bölgelerde konut talebi çok yüksek ancak yeni inşaat alanı neredeyse kalmamış durumda.
Bu nedenle ticari yapıdan dönüştürülmüş daireler, Yunanistan yatırım yoluyla oturum izni programının en avantajlı seçeneklerinden biri hâline geliyor. Sadece yatırımcılara uzun vadeli kira getirisi sunmakla kalmıyor, aynı zamanda şehrin genel dönüşümüne katkıda bulunuyor.
Minimum Giriş Eşiği
Yatırımcı, sadece 250.000 €’luk bir harcamayla tüm ailesini kapsayan 5 yıllık bir oturum izni alabilir. Bu bütçeyle Atina’nın merkezinde ya da banliyölerinde 1 veya 2 yatak odalı modern bir daire satın almak mümkündür.
Ekstra İşlem Gerekmez
Projeyi geliştirme süreci tamamen geliştiriciye aittir. Yani yatırımcı açısından süreç, sıfır bir daire satın almaktan farksızdır. Konut; modern tasarımla, temiz bir şekilde teslim edilir ve genellikle tamamen ya da kısmen döşenmiş olur.
Yüksek Yaşam Kalitesi
Yenilenen binalar, günümüzün güvenlik ve konfor standartlarını karşılar. Daireler, ferah planları ve geniş balkonlarıyla dikkat çeker. Isıtma sistemleri bağımsızdır ve projeye göre otopark, yüzme havuzu, spor salonu veya kış bahçesi gibi olanaklar da mevcuttur.
Potansiyel Kârlılık
Geliştiriciler, uzun dönem kiralama talebinin yüksek olduğu merkezi veya sakin bölgeleri tercih ederek projelendirir. Bu kapsamda, yatırımcı 120 m² altındaki daireleri — örneğin 50 m²’lik bir stüdyo veya 1+1 — 250.000 € gibi uygun bir bütçeyle satın alabilir. Bu daire tipi, büyük şehirlerde kiracılar arasında en çok tercih edilen formatlardan biridir.
Pek çok geliştirici, satın alma anında alıcıya bir yönetim sözleşmesi yapma imkânı sunar. Bu sözleşmeyle, kiracı bulunsa da bulunmasa da yıllık %3 net kira garantisi verilir, tüm kiracı süreçleri yönetilir ve boş kalınan dönemlerde dahi aidat ve faturalar yönetim firması tarafından karşılanır.
Gayrimenkulü yönetim şirketi olmadan kiraya vermek de mümkündür. 2025 baharı itibarıyla ortalama kira geliri yıllık 11.000 € seviyesindedir. Kira bedeli bölgeye ve metroya olan yakınlığa göre değişiklik gösterir.
Minimum Bakım Maliyeti
Yenileme sürecinde geliştirici, binanın enerji sınıfını modern standartlara yükseltmek zorundadır. Çoğu proje A+ ile B arasında enerji sertifikası alır. Güneş panelleriyle elektrik üretilebilir; gelişmiş ısı yalıtımı sayesinde kışın ısınma, yazın soğutma masrafları minimuma iner. Bu da, eski yapılara göre 2 ila 5 kat daha düşük fatura anlamına gelir.
Yunanistan, önümüzdeki 10 yıl içinde enerji verimliliği D seviyesinin altında olan konutların alım-satımını yasaklamayı planlıyor. A+, A veya B+ enerji sınıfına sahip daireler hem değer kazanıyor hem de satışı çok daha kolay oluyor.
Tarihî Bina Restorasyonu
Bu uygulama, İtalya ve Japonya gibi ülkelerde de benzer şekilde yürütülüyor. Yatırımcı, devlet koruması altındaki kültürel veya tarihî bir yapıyı satın alır ve kendi bütçesiyle restore eder. Yunanistan, bu tür mülkleri satın alan kişilere oturum izni sunar.
Bu seçeneğe uygunluk için:
- Binanın tamamı ya da bir kısmı satın alınmalı
- Yapı, 5 yıl içinde tam anlamıyla restore edilmeli ve mimari dokusu korunmalıdır
Resmî minimum yatırım tutarı 250.000 € olsa da, gerçek maliyet genellikle bunun 2 ila 5 katına çıkar. Çünkü yapı çoğunlukla harabe hâlindedir ve restorasyonun tüm maliyeti yatırımcıya aittir. Yunanistan’daki tarihî eser koruma mevzuatını bilmek, uygun ustaları bulmak ve süreci yakından yönetmek gerekir.
Bu model, kültürel mirasa katkı sağlamayı hedefleyen idealist yatırımcılar için uygundur. Ancak daha düşük bütçeyle Avrupa’da yasal oturum izni almak isteyenler için ilk model — yani konut dönüşüm projeleri — çok daha erişilebilir bir seçenektir.
Doğrudan Geliştirici Teklifleri
Ticari binadan konuta dönüştürülen projeler, kamuya açık kaynaklarda nadiren yer alır. Ancak Astons müşterileri, fiyat ve nitelik açısından oturum iznine uygun çok sayıda projeye özel erişim sağlar. Atina’daki ofisimiz, yerel geliştiricilerle doğrudan çalıştığı için piyasadaki en avantajlı seçenekleri sunabiliriz.
Programın Ana Aşamaları
Astons danışmanıyla ön görüşme: Yatırımcının güvenilirliği ve program şartlarına uygunluğu kontrol edilir, en uygun seçenek belirlenir.
Gayrimenkul seçimi: Uzmanlarımız size bütçenize ve beklentilerinize uygun projeleri sunar. Dilerseniz bizzat ziyaret edebilir, dilerseniz süreci bize bırakabilirsiniz. Daire rezerve etmek için genelde %10 depozito yeterlidir.
Belge hazırlığı ve sözleşme: Tüm belgeler tarafımızdan hazırlanır. Satın alma işlemi şahsen ya da noter onaylı vekalet ile yapılabilir.
Oturum izni başvurusu: Gayrimenkulün tamamı ödendikten sonra 10 gün içinde başvuru yapılır. Kabul sonrası yatırımcıya ve aile üyelerine ülkeye giriş için geçici belge (Blue Paper) verilir.
Biyometri için Yunanistan’a ziyaret: 6 yaşından büyük tüm başvuru sahiplerinin biyometrik veri vermek üzere bizzat Yunanistan’a gitmesi gerekir.
Oturum kartlarının teslimi: Kartlar şahsen alınabilir ya da yetkili temsilcimiz aracılığıyla adresinize gönderilir.
Verilen oturum izni 5 yıl geçerlidir ve süresiz olarak yenilenebilir. 7 yıl boyunca aralıksız ikamet ve gerekli koşullar sağlanırsa Yunan vatandaşlığı başvurusu yapılabilir.